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作者 内容
 文章标题 : 【在瑞租房知识】瑞士租房合同!
帖子发表于 : 周六 11月 21, 2009 11:27 pm 
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不少新人刚从国内过来,对瑞士的情况不熟悉,在处理和租房相关的事情的时候,有时不知道会怎么处理。

我试着根据我的租房经验、对房屋合同的理解,来做一下介绍。

原来计划翻译一下我自己的房屋合同还有一些细节,看了一下我觉得工作量太大,针对性不强。所以我计划按一下几部分来写:
1, 搬进的时候: 押金和签订房屋合同。
2,居住期间: 房客和房东的权利义务。
3,搬出的时候: 退房以及押金
4,保险,争议处理 及其它想到的。

因为是业余写作,准确性还有保留。如果各位网友有更准确的理解,或者更好的意见,请跟贴指出。还有,只是干巴巴的解释条文,诸位看起来比较累,所以我想起来的时候会加一些小例子进去。所有的例子,如果没有注明"听朋友说"之外,都是我自己认识人亲身的经历。

房屋合同是具有法律效应的文书,用来规定、保障房东、房客双方的义务和权利,对双方都有约束。房屋管理员,是房东或者房产公司聘请,直接对房屋进行日常管理,受到授权行使部分或者全部房屋所有人/经营人的权力。

我目前只在德语区生活过,就按照我自己的德语合同来介绍一下。估计法语区和意大利区的房屋合同,差异可能不会很大吧。

本文的内容,不仅仅适用于瑞士或者瑞士德语区,在附近的一些国家很多条款也是类似的。如果转载或者在本文基础上改编、或者其它处理,请注明由 jein@swissant 原创。毕竟,我花了不少时间和精力来写,请稍微尊重一下我的工作成果。

先上传一下我自己的合同的头2页。瑞士德语区之外,房租合同在内容和格式上会有不同。

此扫描件是用本人合同扫描的,是为了大家的学习的目的,希望没有侵犯版权。这个扫描件的版权问题,我还要再研究一下。由Jein@swissant 原创


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 文章标题 : Re: 瑞士租房合同!
帖子发表于 : 周六 11月 21, 2009 11:30 pm 
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房客和房东的权利义务

搬进房子后,房客对房屋有使用权,具体一点包括如何使用、改变房屋格局、改变使用目的、是否有权转租、找续租人等等。房东也有权力,在一些条件下,改变房屋格局、改变使用目的、在合适的范围内调整房租等等。

搬进房子之后,如果房客发现房子内部有什么问题,应该在14天内书面通知房东,提出正当的要求。比如,房客搬进去2天后,发现下水管严重堵塞。或者某个柜子内部的挡板或者隔断断裂,或者某个插座没有电,等等等等情况。这些都要通知房东。如果是上任房客所致,对这些东西的损坏的赔偿,将由上个房客承担部分或者全部的费用。如果在合适的时间范围内,这些问题还没有改变,那么(最好和房东经过商量后)可以自己找人来修理,费用由房东承担,同时可以要求降低当月的房租。

比如,搬家后发现门是坏的,或者冬天搬入的时候发现暖气坏了,这种比较大的损失,如果短期内房东没有修理的话,可以自己找家政公司的人来维修,账单寄给房东。

但是必须小的问题,比如搬入后(不管多久)发现一块玻璃坏了,这个可以自己换掉,这个钱一般要自己负责,除非可以证明由第三方或者不可抗原因导致(比如汽车弹起来的石头把玻璃打烂)。还有其它的一些小的维修,如果总费用不超过年房租的1%的话,这些费用也有房客承担。


房客有权利要求房屋内部的、楼道共用部分的清洁,还有合同中所列的私用以及共用设备正常使用,但是房客不能要求全新的配置。比如说某公寓内,房子内部所配的冰箱还有卫生间的卫浴设施,应该能够正常使用,但是房客不能要求搬入时房东购买新的。

关于房内养宠物,这个一般如果在合同上没有特别的注明,是禁止的。有的时候,房东或者房管,会默许一些小宠物,虽然在合同上没有注明。但是,在这种情况下,房东或者房管可以禁止宠物的饲养。

未经允许,房东不得进入房客的房间。房屋出租后,房客对房子拥有使用权。房东/房管如果要维修、检查房子内部时,需要提前2天提出。在查暖气片、电表的时候,通常会提前1到2周会有通知,这个也是告知。在这种情况下,房东按照通知的时间用(备用)钥匙打开房门,不算侵犯隐私或者房客的其它权利。

一些特殊情况或者紧急情况,比如怀疑某房客房内煤气泄漏,那么房东不需要提前告知,可以直接用(备用)钥匙打开房客的房间。

房客有权利接待亲友甚至留宿。这一点,我在我现在的合同还有附件上没有看到,但是在其它的房租合同上看到过。这个留宿,并不是说留宿几周或者几个月。留宿时间比较长的话(好像是一周还是2周),要和房东说一下,如果时间长的话,可能要多交一个人的水费、清洁费还有其它的费用。当然有可能也不用额外再交钱。

改变房屋使用目的的意思就是,一般我们租的是用来居住的。如果租下来后把房间当做仓库,甚至在这个地址上登记、注册商业公司、进行经营行为,这个就是改变房屋使用目的。这种事情,我自己没有经验,对此不做解释。能够做到这一步的,请去找相关的律师咨询。

一般来说,解约要提前3个月。提前解约也是可以的,那就是经过房东的同意,找一个续租者来接手房子。

关于转租(Untermiete),

经过房东同意,房客可以转租部分或者全部的房屋。如果转租损害了房东的权益,那么房东可以拒绝转租。转租时,房客要向房东说明转租的条件,否则房东也可以拒绝转租。


调整房租(Mietzinsanpassung)
在解约期限前房东可以提高房租,但是最晚必须在解约期限10天前用官方的表格通知。

还有一种情况就是租房5年以上,调整房租可以按照当地的消费价格指数来进行。

附加费可以在调整房租的时候进行调整。

附加费用(Nebenkosten), 热水,暖气
附加费保护比如说楼道公共部分的清洁、维护/维修楼内供暖设备、楼道内照明的等等的费用,一般是均摊的。

附加费分为两种支付方式,一个是一揽子价格(Pauschalpreis),或者说全包价格。这样的话,每个月支付固定的费用,就不用操心了。

还有就是预付的,也叫做Akontobeitrag,按实际费用结算,到了结账的时候多退少补。

比较常见的算法,就是公共部分的清洁、维护、照明费用是固定的费用,比如每个月每人交30到50CHF。但是热水还有暖气就是预付的,之后多退少补。

如果房客在结算日期前搬出,但是已经预交了热水/暖气费用,那么房客不能要求房东马上结算。因为比如说,暖气的结算一般是一年一次。在这种情况下,房东可以按照上一年的暖气消费的比例来计算房客是否要补交或者可以收到退款。 也有可能,房客搬出几个月后收到上一个房东的结算通知,要求补缴暖气费或者通知要退余额。

如果房客对此补缴的账单有疑问,可以在收到此账单后30天内书面提出申请,要求明细的账目。过期此申请无效。

对于和人合住的,要注意,有的时候房客会平摊比如垃圾袋、卫生纸、各种洗涤剂等等费用。这个是正常的。

例外就是一部分学生宿舍,交了一次钱后基本上其它的水、电、暖、垃圾处理费等都不用管了。


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 文章标题 : Re: 瑞士租房合同!
帖子发表于 : 周六 11月 21, 2009 11:32 pm 
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押金和签订房屋合同。


看好房之后,双方决定缔结合同。这个时候就涉及到房屋合同还有押金。

1,房屋合同

合同的文本语言,一般是当地的官方语言。最重要的部分,其实是双方的地址和姓名、合同的起始日期、解约的期限,房租以及房租的组成部分,押金的数量。此外一般要列明房屋的地址、房东、房客、房间的数量(有的时候还有面积)、房屋所含的家具、房客可以共用的设备(比如花园、洗衣机、干衣房)、房屋的钥匙的数量(及其编号)、地下室的使用情况等等。有的时候,如果已经知道什么时候搬出,那么房屋合同的截止日期也会注明的。

房屋合同的形式,有很多种的。比较正式的就是当地的"房主联合会 (HEV)"、"瑞士房产管理联合会 (SVIT) "等等共同出版的房屋合同,这样的房屋合同,规定的很细致。还有一些简易的合同,只有2页。但是只要是正规出版社出版印刷的这种合同,一般来说,只要对房租没有异议,检查过一些基本的条件后,就可以签字了。

这种房屋合同,价格都不便宜,别看就几张A4大小的纸,恐怕要5CHF以上。所以有的时候,还有更简易的版本。比如苏黎世登记户口的地方有一种官方给出的"入住证明(Einzugsanzeige) ", 凭这个证明也可以登记户口。

或者有自己打印或者手写的一些证明,说明搬入日期、地址、房租等等,凭此可以登记户口。

所有上述的书面的、有双方签字的文书,都具有法律效力,对双方构成约束、提供保护,不论是哪一种形式。

如果双方商量后,对一些细节有改动,那么应该单独书面注明。比如房子只住2个月就要搬出,还有是否要粉刷房间等等。这样才有约束力。

口头的约定,其实也是常有的。但是一旦出现争议和纠纷,常常双方会各执一词,来争取自己的利益。这个时候,如果没有书面的房屋合同,律师或者其它仲裁机构一般会以普通的合同为基础,双方提供的证据为依据,来做出裁决。

一般来说,在瑞士房屋合同要提前3个月解约。有的时候会注明3月底或者12月底不能解约(因为人家想安静的过年,呵呵)。这个解约的方式,一般要书面来进行,比如房客计划8月31日搬出,那么解约信应该在5月31日之前挂号寄出/达到房东那里。 如果双方有约定,可以提前一个月解约,就是说8月31日计划搬出,那么7月31日之前应该向房东提出解约。

一般情况下,房屋是按整月出租的。双方约定后,可以不按月初搬进,或者另外约时间搬出,在这种不按整月搬进/搬出情况下,房租的计算方式由双方约定。如果不是月初签合同,可以要求只付实际当月部分房租。比如我自己最初是7号签订合同,并于当日搬入,当时我支付的租金就是 (23天/当月30天)x月房租,而非整月的房租。 有的时候房东会要求支付不满整月的那个月整月的房租,比如房客8月21日搬出,当时仍然要支付到8月31日的房租。


2,押金。
押金是房客预先支出一笔钱,作为资金担保。按照规定,押金的数量,不能超过3个月的房租。

押金的支付方式有2种。一种是应房东的要求,在指定的银行开一个押金账户,房客按要求及时将押金存入该账户。然后此账户做为押金账户会被冻结。房客搬出后,如果房子的交接没有问题,房东书面通知银行后,该账户解冻,房客可以取出押金。如果房屋交接的时候出现问题,那么房东通知银行扣除部分或者全部押金,甚至主张更多的经济赔偿,也是有可能的。(第二种情况我本身没有经历过,只是看合同上条文自己理解,所以没有发言权)。这个押金,由第三方(银行)保管。这一笔钱,根据银行不同,有的银行会给利息(不过很低),有的银行会要求存款人支付管理费。

房客搬出后,如果房东没有通知银行解冻或者要求扣除押金,一年后该押金账户自动解冻。

另外一种就是把押金直接交给房东,可以是现金、也可以是转账。这2种情况,房客可以要求房东给出书面的收到押金的证明。房客搬出后,如果房子交接成功,并且新房客在2周内没有提前什么异议,那么可以要求房东在3周后将押金退还。如果房东或者新房客对交接的房子有异议,甚至提出赔偿,那么押金就会被扣掉一部分或者全部,甚至提出更多的经济补偿。

3, 房租的组成部分

一般来说住学生宿舍的房租,已经含了水、电、暖、气、清洁费等等费用,每个月月初及时交付就可以了。

租私人的或者房产公司的房子,除了房子的净房租外,一般还会根据具体情况,要交水、电、暖、清洁费等。

有的房子里,有独立的水表,甚至分冷水和热水,费用不同。每户都有独立的电表,如果用气的话还有独立的气表。电表还有气表,一般来说每年定期会有专人来读数然后计算。苏黎世目前供电分很多种,比较普通的大概是0.25CHF/度。水费我不知道价格,虽然可以查出来,但是没有必要了。一个人正常的使用,每个月30到50CHF的水电费就够了。


因为瑞士冬天比较长,所以暖气支出比较多。常见的做法是根据房屋的面积每个月预付暖气费,之后结算的时候,多退少补。所以人离开的时候,最好把暖气关掉。暖和的时候,不必把暖气开的很热。比如1室的30平方米左右的小房子,一个冬天后补交上百或者几百的,很平常。我有朋友,在苏黎世补交过1000多CHF的,因为他老婆当时刚从国内过来不知道情况,把所有房间的所有暖气开到最大,出门也不关暖气,然后他们过了个暖和而又昂贵的冬天,不过他自己当时也不知道。

清洁费,一般是打扫楼内楼梯、楼道卫生的费用,一般是每个月固定的费用。也有楼内的人轮流打扫卫生的,这样就没有清洁费了,这样的情况比较少,因为总有不自觉的人不好好打扫公共卫生,或者说并不是每个人都可以把公共卫生区打扫干净。

也有公寓/旅馆式管理的房子,水电气暖甚至电视、网络都包的。

4,一些例子:
1, 某女,出国不久,和朋友合租了一套2个卧室的房子。由于比较闲,每天淋浴时间1到2个小时。3个月后搬出,2个人水费和电费补交了大概近700欧元/近千瑞士法郎。有的房产公司的房租里含一部分水电费,都是按正常消耗估计的,这一部分多退少补。我估计她以为她的房租中含的水电费没有限制,所以狂用。交钱的时候她傻眼了。后来搬进了真正可以不受限制用水电的学生宿舍,她反而洗澡少了,呵呵!

2,哎,还是某女,住学生宿舍,那种水电暖全包的宿舍。她习惯于到肉店买一堆骨头,早上上课前就放到大锅里放好料炖着,一炖就是5到8个小时候,等下午下课后,喝骨头汤,生活滋润。后来需要自己付电费了,就再也不炖骨头汤了。

这2个例子,是反面的例子,请不要误解。正如上面提到的,一个人,30平方左右的房,正常使用的话,水电30到50CHF是完全够用的。

转自
http://www.swissant.com/forum/viewthread.php?tid=31534&extra=page%3D1

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